21.10.2020 4 minuty čtení

Skryté riziko, které na vás často číhá při nákupu nemovitosti

Covid vládne pevnou rukou, český hypoteční trh ale netrpí, naopak, po loňském ochlazení opět roste. Možná za to mohou i částečně uvolněné požadavky na žadatele o hypotéku ze strany ČNB. Na řadu žadatelů o hypotéku je však nastražena nebezpečná past.

V říjnu 2018 zavedla ČNB nové limity na hypotéky. Obavy z přehřátí hypotečního trhu dohnaly centrální banku ke zpřísnění požadavků na žadatele o hypoteční úvěry. Výše dluhu žadatele nesměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu (ukazatel DSTI), zároveň neměl přesahovat součet měsíčních splátek všech úvěru 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (ukazatel DTI). Hypotéky pak mohly být poskytovány pouze do výše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Tato restriktivní opatření vedla k nižšímu zájmu o hypotéky (méně žadatelů tato přísná kritéria splňovala) a nákup nemovitosti zejména ve velkých městech se stal pro řadu lidí poměrně významným problémem. S úderem pandemie koronaviru na české hospodářství však přistoupila ČNB v červenci letošního roku k uvolnění těchto opatření. Ukazatele DSTI a DTI byly zrušeny a nově můžete získat hypotéku až ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Nemovitostní trh na letošní změny reaguje opětovným růstem.

Novinka, kterou Na Příkopech začátkem prázdnin vymysleli, určitě potěšila řadu žadatelů o hypoteční úvěry, pro které bylo získání hypotéky až do té doby pouze nesplněným snem. (Jak moudrým krokem je v momentální nejisté situaci žádat o hypotéku, je otázka, kterou nechci v tomto textu úplně řešit.)

V souvislosti s větší dostupností hypoték mě napadla jedna nemilá zkušenost, která postihla mě samotného, když jsem o hypoteční úvěr žádal já sám a rád bych se o ni s vámi podělil. Je mi jasné, že se pro zkušeného hypotečního poradce či nemovitostního investora nebude jednat o velkou novinu, z konverzací s lidmi v mém okolí jsem se však dozvěděl, že by většina mých známých byla podobně negativně překvapena jako já.

Co je častým rizikem spojeným se žádostí o hypotéku, o kterém mnoho žadatelů vůbec neví?  

Pamatuji si to docela přesně. Po několika měsících hledání se na mě konečně usmálo štěstí a já našel nemovitost ve vhodné lokalitě, která byla v dobrém stavu a mohl jsem si ji dle mých příjmů i dovolit. Věděl jsem, jak vysokou hypotéku mi banka na základě příjmů může poskytnout, měl jsem připravených 20 % z kupní ceny nemovitosti, peníze na vybavení bytu, 4 % z kupní ceny na zaplacení daně z nabytí nemovitosti a zaplatil jsem nemalou kauci realitce.

Když jsem došel na pobočku řešit formality spojené se zřízením hypotéky, vše probíhalo hladce. Potřebné podklady připravené, chyběl odhad nemovitosti, který měl být pouze formalitou (alespoň jsem si to myslel). Zde bohužel nastal hlavní kámen úrazu. Cena nemovitosti vyhnána tržními mechanismy nahoru bohužel neodpovídala odhadu hodnoty nemovitosti ze strany banky. Co se následně dělo? Banka mi byla ochotná půjčit 80 % z ceny nemovitosti, ale z té odhadní. Rázem mi chybělo několik stovek tisíc korun a já už jsem zaplatil pěkně tučnou provizi realitní kanceláři.

LTV není počítáno z kupní, ale odhadní ceny nemovitosti

Nemusí se jednat o pravidlo (podrobný průzkum jsem neprováděl), ale u starších zrekonstruovaných nemovitostí v atraktivních lokalitách ve velkých městech (v mém případě Praze) se nejedná o nic neobvyklého. Řešením by určitě bylo zaplatit kauci realitce až po definitivním schválení hypotéky, ale znáte to. Realitní makléř na vás dost tlačí, já neměl příliš zkušeností a automaticky (možná trochu naivně) jsem počítal s tím že LTV 80 % znamená 80 % kupní ceny nemovitosti…

Můj příběh měl nakonec šťastný konec. Provize realitce nepropadla. Zpočátku bylo vybavení mé domácnosti velmi skromné, pár měsíců jsem žil bez jakýchkoliv úspor (což není rozumné nikdy, a zvláště ne dnes) a nakonec mi pomohla i rodina, která mi poskytla bezúročnou půjčku. Ne každý však má takové možnosti. Proto si dejte pozor, nikdo o tom nemluví, není ale výjimkou, že se tržní a odhadní cena nemovitosti výrazně liší. Dejte si pozor na toto skryté riziko, které vás může stát i pořádný ranec peněz.

#nemovitosti #hypoteka #zadostohypoteku #bydleni #nakupnemovitosti #nemovitostniinvestice

Hodnocení: +20
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.
  • Co mam posledni dobou zkusenost, tak odhadce minimalne v Brne od nakupni ceny prumerne odecita 10%, ted jsou banky opatrnejsi a tlaci na ne.

     

    Kazdopadne je to argument pro vyjednavani o cene nemovitosti. Aktualne dokonce mam domluveny prvne odhad a po nalezeni shody na cene pudu podepisovat rezervacni smlouvu.

     

    Je dulezite nebyt pod tlakem, vy jste jako kupujici ta nejdulezitejsi osoba v celem procesu a je potreba si udrzet chladnou hlavu a nedelat zbrkla rozhodnuti.

     

    Toto jen nahrava realitnim maklerum a prodavajicim a ceny lezou nahoru. A take neverte clankum na novinakch, ze vse frci jako by se nic nedelo. Povetsinu to jsou vyjadreni lidi, kteri z vysich cen tezi (makleri, banky, developeri). 

    +3
    • U mě to bylo 4 roky zpátky skoro 10... je pravda, že dneska už bych se choval jinak, ale bohužel tehdy jsem věděl prd. I proto jsem o tom chtěl napsat. Kupa lidí nakupuje nemovitost jenom jednou za život.

      0
  • Patriku, díky za sdílení. Když jsem kupoval první nemovitost, tak mi odhad také nevyšel, ale tehdy jsem mohl ještě čerpat 120% hypotéky (dnes nemyslitelné). Dnes už vím, že nejdřív mám schválený rámec, pak znám danou lokalitu a pak jdu teprve nakupovat. Bohužel dnes je nutné během pár hodin i bez prohlídky vědět, jestli nemovitost chcete koupit, neboť zástup lidí, kteří jsou ochotní vás přeplatit u většiny lukrativních nemovitostí prostě je. Škoda, že nás nikdo neučí, kupuješ si byt, vem si někoho na pomoc, někoho, kdo se tím živí a dělá to pořád.

    +2
    • @janSladovnik , koukám, že jsem úplně přehlédl komentář :-( ...protože, co píšete, je bohužel stoprocentní pravda... Já jsem se musel poučit v praxi a doufal jsem, že někomu třeba moje osobní zkušenost pomůže dřív, než bude pozdě. 

      +1
    • @PatrikKudlacek souhlas. my jsme dokonce potkali v bance (tuším v roce 2007/8) na přepážce paní, které takhle přislíbili (na pobočce, podle oficiálních kritérií) hypotéku, tak zaplatila provizi, a posléze jí z centrály zamítli hypotéku při podrobnějším zkoumání, a dopadlo to tak, že neměla další zdroje, provize propadla realitce a ona zůstala i bez bytu. od té doby jsem v tomhle extrémně opatrný...

      +1
    • @Peter_  díky za sdílení zkušenosti... bohužel se tomu tak děje no..a myslím si, že tržní ceny nemovitostí jsou od těch odhadních stále více odtržené, takže to asi nebude ani ojedinělí případ...

      +1
  • Díky za sdílení nabyté zkušenosti 

    0