V říjnu 2018 zavedla ČNB nové limity na hypotéky. Obavy z přehřátí hypotečního trhu dohnaly centrální banku ke zpřísnění požadavků na žadatele o hypoteční úvěry. Výše dluhu žadatele nesměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu (ukazatel DSTI), zároveň neměl přesahovat součet měsíčních splátek všech úvěru 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (ukazatel DTI). Hypotéky pak mohly být poskytovány pouze do výše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti.
Tato restriktivní opatření vedla k nižšímu zájmu o hypotéky (méně žadatelů tato přísná kritéria splňovala) a nákup nemovitosti zejména ve velkých městech se stal pro řadu lidí poměrně významným problémem. S úderem pandemie koronaviru na české hospodářství však přistoupila ČNB v červenci letošního roku k uvolnění těchto opatření. Ukazatele DSTI a DTI byly zrušeny a nově můžete získat hypotéku až ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti. Nemovitostní trh na letošní změny reaguje opětovným růstem.
Novinka, kterou Na Příkopech začátkem prázdnin vymysleli, určitě potěšila řadu žadatelů o hypoteční úvěry, pro které bylo získání hypotéky až do té doby pouze nesplněným snem. (Jak moudrým krokem je v momentální nejisté situaci žádat o hypotéku, je otázka, kterou nechci v tomto textu úplně řešit.)
V souvislosti s větší dostupností hypoték mě napadla jedna nemilá zkušenost, která postihla mě samotného, když jsem o hypoteční úvěr žádal já sám a rád bych se o ni s vámi podělil. Je mi jasné, že se pro zkušeného hypotečního poradce či nemovitostního investora nebude jednat o velkou novinu, z konverzací s lidmi v mém okolí jsem se však dozvěděl, že by většina mých známých byla podobně negativně překvapena jako já.
Co je častým rizikem spojeným se žádostí o hypotéku, o kterém mnoho žadatelů vůbec neví?
Pamatuji si to docela přesně. Po několika měsících hledání se na mě konečně usmálo štěstí a já našel nemovitost ve vhodné lokalitě, která byla v dobrém stavu a mohl jsem si ji dle mých příjmů i dovolit. Věděl jsem, jak vysokou hypotéku mi banka na základě příjmů může poskytnout, měl jsem připravených 20 % z kupní ceny nemovitosti, peníze na vybavení bytu, 4 % z kupní ceny na zaplacení daně z nabytí nemovitosti a zaplatil jsem nemalou kauci realitce.
Když jsem došel na pobočku řešit formality spojené se zřízením hypotéky, vše probíhalo hladce. Potřebné podklady připravené, chyběl odhad nemovitosti, který měl být pouze formalitou (alespoň jsem si to myslel). Zde bohužel nastal hlavní kámen úrazu. Cena nemovitosti vyhnána tržními mechanismy nahoru bohužel neodpovídala odhadu hodnoty nemovitosti ze strany banky. Co se následně dělo? Banka mi byla ochotná půjčit 80 % z ceny nemovitosti, ale z té odhadní. Rázem mi chybělo několik stovek tisíc korun a já už jsem zaplatil pěkně tučnou provizi realitní kanceláři.
LTV není počítáno z kupní, ale odhadní ceny nemovitosti
Nemusí se jednat o pravidlo (podrobný průzkum jsem neprováděl), ale u starších zrekonstruovaných nemovitostí v atraktivních lokalitách ve velkých městech (v mém případě Praze) se nejedná o nic neobvyklého. Řešením by určitě bylo zaplatit kauci realitce až po definitivním schválení hypotéky, ale znáte to. Realitní makléř na vás dost tlačí, já neměl příliš zkušeností a automaticky (možná trochu naivně) jsem počítal s tím že LTV 80 % znamená 80 % kupní ceny nemovitosti…
Můj příběh měl nakonec šťastný konec. Provize realitce nepropadla. Zpočátku bylo vybavení mé domácnosti velmi skromné, pár měsíců jsem žil bez jakýchkoliv úspor (což není rozumné nikdy, a zvláště ne dnes) a nakonec mi pomohla i rodina, která mi poskytla bezúročnou půjčku. Ne každý však má takové možnosti. Proto si dejte pozor, nikdo o tom nemluví, není ale výjimkou, že se tržní a odhadní cena nemovitosti výrazně liší. Dejte si pozor na toto skryté riziko, které vás může stát i pořádný ranec peněz.
#nemovitosti #hypoteka #zadostohypoteku #bydleni #nakupnemovitosti #nemovitostniinvestice
