30.09.2020 7 minut čtení

Je investování do nemovitostí bezpečné? Jaká na vás číhají rizika?

Jsou nemovitosti riskantní investicí? Nemovitost může být nejlepší investiční volbou, stejně jako každá jiná investice však přináší jistá rizika. Na co si dát pozor, pokud uvažujete o koupi investiční nemovitosti.

1. Trh s nemovitostmi je nepředvídatelný

V období před velkou recesí, která proběhla ve spojených státech v roce 2008, si mnoho investorů mylně myslelo, že se nemovitostní trh může pohybovat pouze jedním směrem – nahoru. Mám pocit, že podobné nálady v současnosti panují i u nás. Obecně se často skloňuje předpoklad, že pokud koupíte nemovitost dnes, v budoucnu ji vždy prodáte za mnohem více.

Ano, hodnoty nemovitostí mají skutečně tendenci časem růst, nemovitostní trhy ale nepředvídatelný. Vstoupíte-li do trhu v nevhodnou dobu vaše investice se může znehodnotit. Nabídka a poptávka, ekonomika, demografie, úrokové sazby, vládní politika, ale i další nepředvídatelné události – to vše hraje roli v realitních trendech, včetně cen nemovitostí a výše nájemného. Riziko vstupu do trhu ve špatnou dobu můžete snížit pečlivým průzkumem, náležitou péčí a neustálou rekvalifikací vlastních názorů.

Nemovitosti nejsou investicí typu nakupte a zapomeňte na to. Své nemovitosti byste měli neustále sledovat a podle potřeby upravit svoji nákupní a prodejní strategii.

2. Výběr špatné lokality

Při výběru investiční nemovitosti by mělo být vždy na prvním místě vašeho seznamu její umístění. Je jasné že nemůžete dům přestěhovat do žádanějšího sousedství, stejně tak nemůžete ani přesunout maloobchodní prostor z opuštěného obchodního centra.

Je to především lokace vaší nemovitosti, která určuje její schopnost generovat zisk. Nejlepší je pak logicky takové umístění, které bude generovat nejvyšší návratnost maximální. Výběr správného umístění však není samozřejmostí, musíte provést sami důkladný průzkum, případně využít služeb profesionála, abyste našli tu nejlepší lokalitu.

3. Negativní peněžní tok

Peněžní tok z investice do nemovitosti jsou peníze, které vám zbyly po zaplacení všech výdajů, daní a splátek hypotéky. Negativní peněžní tok nastává ve chvíli, kdy jsou peníze plynoucí z pronájmu nižší, než je váš náklad – to znamená, že každý měsíc přicházíte o peníze.

Nejčastější důvody záporných peněžní k toků plynoucích z nemovitostí:

  • Nízká obsazenost
  • Příliš náročná údržba
  • Vysoké náklady na financování
  • Nedostatečná výše nájemného
  • Nevhodná strategie při určováním výše nájemného

Nejlepší způsob, jak snížit riziko negativních peněžních toků je opět důkladné zkoumání. Udělejte si čas na přesný a realistický výpočet očekávaných příjmů a výdajů.

4. Nedostatečná obsazenost

Ať už vlastníte rodinný dům nebo kancelářskou budovu, budete muset tyto nemovitosti zaplnit nájemníky, abyste získali příjem z pronájmu. Riziko vysoké neobsazenosti nemovitosti však existuje vždy. Problémy s pronájmem mohou být obzvláště nebezpečné, pokud počítáte s příjmem z pronájmu, který má pokrýt splácení hypotéky nemovitosti a jste na něm tedy existenčně závislý.

Primárním způsobem, jak se vyhnout riziku vysoké neobsazenosti, je koupit investiční nemovitost po které bude vysoká poptávka (asi jste uhodli), nemovitost se musí nacházet v dobré lokalitě.

Jak snížit riziko vysoké neobsazenosti:

  • Stanovte realistickou cenu nájemného v tržním rozsahu pro danou oblast
  • Inzerujte, prodávejte a propagujte svou nemovitost a mějte na paměti, kde by váš cílový nájemce mohl hledat informace o nemovitosti (tradiční metody – papírová inzerce, moderní metody – online kanály)
  • Začněte hledat nové nájemce neprodleně potom, jakmile aktuální nájemce upozorní, že se chystá stěhovat
  • Zajistěte, aby byl váš majetek čistý, uklizený a dobře udržovaný
  • Ukažte svou nemovitost realitnímu profesionálovi
  • Rozvíjejte si pověst seriózního a příjemného pronajímatele (například recenze Airbnb, Booking apod.)

5. Problémoví nájemci

Abyste se vyhnuli riziku neobsazenosti, je ve vašem zájmu udržovat nemovitost naplněnou nájemci. S tím však může být spojeno další riziko: problémový nájemce. Špatný nájemce vám přinese pořádnou finanční ztrátu, a navíc možná i bolehlav, což je možná ještě horší než nemít nájemce vůbec žádného.

Mezi nejčastější problémy s nájemci patří:

  • Neplatí včas nebo nezaplatí vůbec, což může vést ke zdlouhavému a nákladnému procesu vystěhování
  • Znehodnotí nemovitost poničením
  • Neohlašuje problémy s údržbou, dokud není příliš pozdě
  • Využívá vaši nemovitost k dalšímu podnájmu

I když je nemožné eliminovat riziko problémového nájemce, můžete ho snížit zavedením důkladného procesu prověřování. Zkontrolujte si u každého žadatele jeho bezdlužnost, případně i trestní bezúhonnost. Můžete se také pokusit kontaktovat předchozího pronajímatele a informovat se, zda s ním nebyly problémy. Kromě toho také není od věci prozkoumat pracovní historii potenciálního nájemce. Ujistěte se, že má stálý plat, který pokryje jak nájem, tak jeho životní náklady. Časté střídání zaměstnání v minulosti může být rovněž varovným signálem. Potenciální nájemník, který střídá jednoho zaměstnavatele za druhým, může mít problémy s placením nájemného a pravděpodobně se přestěhuje předčasně.

Zajistěte, aby byla vaše nemovitost důkladně pojištěna.

6. Skryté náklady na opravu nemovitosti

Jedním ze způsobů, jak se „dopracovat“ ke ztrátové investici, je podcenění nákladů na opravy a údržbu. Výrazné konstrukční opravy můžou stát u komerčních budov i stovky tisíc korun. U bytových prostor pak také nejsou zanedbatelné.

Toto riziko můžete naštěstí snížit, pokud nemovitost před koupí důkladně zkontrolujete. Nešetřete na využití kvalitního a renomovaného inspektora nemovitostí, aby se podíval tak říkajíc pod kapotu a odhalil skryté problémy. Jakmile problém při inspekci objevíte, zjistěte si, kolik bude oprava stát, buď tyto náklady zapracujte do kupní smlouvy nebo raději odejděte, pokud by vám měli bránit v dosažení přiměřeného zisku.

7. Nedostatek likvidity

Vlastníte-li akcie, je velmi snadné prodat ve chvíli kdy potřebujete peníze nebo chcete realizovat zisk. To obvykle není případ investice do nemovitostí. Kvůli nedostatku likvidity byste mohli skončit u prodeje pod tržní cenou a vaše investice bude ztrátová. Toto riziko přichází na scénu zejména ve chvíli, kdy potřebujete rychle hotovost.

Pro snížení tohoto rizika bohužel moc udělat nejde. Maximálně si ve chvíli, kdy je vaše nemovitost již splacena, můžete vzít hypotéku či jiný bankovní úvěr, který je zajištěn právě touto nemovitostí. Druhou možností pak je vyhnout se investici do fyzické nemovitosti a dát přednost již dnes hojně využívaným alternativám, které představují crowdfundingové platformy či REIT fondy.

Slovo závěrem

Nemovitosti jsou tradičně považovány za zdravou investici a důvtipný investoři se díky nim mohou těšit z pasivního příjmu, vynikajícího zhodnocení, diverzifikace a možnosti budování bohatství. Stejně jako u jiných typů investic však může být i investování do nemovitostí riskantní.

Riziko můžete snížit, pokud provedete důkladnou analýzu trhu s nemovitostmi a při výběru nemovitosti budete náležitě pečlivý. Nezapomeňte také najmout profesionály ke kontrole nemovitosti, prověřte potenciální zájemce a dobře se seznamte s nemovitostním trhem.

Mějte na paměti, že existuje také mnoho způsobů, jak investovat do nemovitostí, aniž byste je vlastnili, financovali či provedli fyzický nákup. Tyto možnosti zahrnují investiční realitní fondy REIT, akcie developerských firem nebo crowdfunding nemovitostí.

#nemovitosti #jakinvestovat #investovani #nemovitostniinvestice #realitniinvestice #investicedonemovitosti #reality #nemovitost #realitnitrh #REIT #crowdfunding

Hodnocení: +15
Pro přidání komentáře se přihlaste nebo zaregistrujte.